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            荣盛发展系公司拟融资120亿:左手还债,右手扩张

            原标题:荣盛发展系公司拟融资120亿:左手还债,右手扩张

            文/史额黎

            荣盛发展系公司9月下旬披?#35835;?#24635;计约120亿元人民币的融资计划。

            9月28日晚,荣盛发展公告称,拟在境外发行总额不超过5亿美元(约34.34亿元人民币)的境外公司债券。此前,荣盛发展还公告称,拟面向合格投资者以非公开方式发行不超过10亿元的债权性固定收益类产品。

            据深交所信息,荣盛发展及其股东荣盛建设上周接连披?#35835;?#20004;单公司债券的发行计划,共计拟筹资不超过75亿元,目前均处于“已受理”状态。

            2018年上半年,荣盛发展的营收与扣非归母净利润增幅都超过了40%,但其在房企销售排行榜的名次却继续下滑。与此同时,荣盛发展近一年半的资产负债率也徘徊在85%的历史高点。

            房地产界信奉“规模为王”。但在行业龙头万科大喊“转折点到了”的当下,要规模还是要安全已成为新的热门话题。十天之内,拟发债超百亿,荣盛发展系有什么打算呢?

            资产负债率84.95%,母公司发债质押进行输血

            按照用途,荣盛发展系的120亿元拟融资计划可分为三类。

            一类主要是投资新项目。荣盛发展公告显示,5亿美元境外公司债券的募资用途为境内及海外项目投资,偿还现有债务及补充一般运营资金。10亿元的债权融资计划,则拟用于房地产项目开发建设。

            另一类用于债务置换。荣盛发展50亿元小公募债券的募集说明书称,扣除发行费用后,募集资金全部拟用于偿还到期或者投资者进行回售的公司债券?#32422;?#37329;融机构借款。

            截至9月20日,荣盛发展已使用自有资金完成了23.84亿元公司债券的回售工作,本次债券募集资金到位后将会予以置换。同时,荣盛发展还拟偿还其他的16.87亿元公司债券。

            截至2018年6月末,荣盛发展拟偿还的金融机构借款?#36824;?#26377;380笔,总计为402.31亿元。

            募集说明书也表示,该债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后,不会导致荣盛发展债务规模上升和资产负债率增加,但其流动比率将有一定的提高,流动资产对于流动负债?#27597;?#30422;能力得?#25945;?#21319;,短期偿债能力有所增强。

            募集说明书显示,荣盛发展在2018年6月末的资产负债率为84.95%,这一数字在2015年末、2016年末、2017年末分别为78.75%、82.7%、84.68%,?#25163;?#26399;上升之势。

            (近年荣盛发展资产负债率变化情况)

            截至2018年6月末,荣盛发展在多家银行的授信额度为881.49亿元,其中已使用授信额度387.48亿元,使用率为43.96%。

            在2018年6月末,荣盛发展的有息负债总额为599.47亿元。其中,短期借款和一年内到期的非流动负债占比为42.06%,长期借款和应付债券占比为57.94%。

            ?#28304;?#35745;算,荣盛发展在2018年6月末的净负债比率(有息负债减现金/净资产)为129.74%

            还有一类融资计划没有披露用途。深交所信息显示,荣盛建设工程有限公司(下称“荣盛建设”)拟发行25亿元的私募可交换公司债券。工商资料显示,荣盛建设是荣盛发展的第二大股东,实控人为荣盛发展董事长耿建明。

            此外,荣盛发展的股东依然在通过质押股票进行融资,但质押比例已经有所降低。

            荣盛发展公告称,截至9月18日,控股股东荣盛控股及其一致行动人荣盛建设、耿建明所持公司股份累计质押11.07亿股,?#30002;?#32929;本的25.46%,占上述股东所持公司股份总数的40.85%。

            2017年3月起,荣盛发展持续发布股东股份质押公告。其控股股东及一致行动人累计质押公司股份?#30002;?#32929;本的比例,在2018年年末一度上升至47.65%。

            上述股东进行的多项融资,将会为荣盛发展带来输血。据今年8月的公告披露,荣盛发展拟向荣盛控股、荣盛建设借款70亿元,借款期限不超过12个月,利率不超过9.5%。

            上半年业绩表现亮眼,但销售规模排名继续下滑

            日益增长的负债,频繁进行的质押,都反映了荣盛发展迫切的扩张需求。

            财报显示,2015~2017年,荣盛发展分别拿地40余宗、80余宗、146余宗,新增权益建筑面积也从820.55万平方米上升至1108.82万平方米。

            今年上半年,荣盛发展又在30多个城市获得土地53余宗,新增权益建筑面积402.76万平方米。截至2018年6月末,荣盛发展的土地储备建筑面积为3630.13万平方米,可?#26376;?#36275;3年左右的开发需要。

            迅速扩张的土地储备,给了荣盛发展业绩增长的底气。

            财报显示,2016年,荣盛发展实现签约金额512.24亿元,同比增长65.77%;实现营业收入306.22亿元,同比增长30.61%。2017年,荣盛发展的签约金额及营收又分别增长32.56%、26.39%。

            2018年上半年,荣盛发展实现签约金额400.99亿元,同比增长46.76%;实现营收193.88亿元,同比增长44.51%;实现扣非归母净利润21.79亿元,同比增长46.38%。

            但受益于货币宽松、调控减弱、棚改等因素,大部分房企都在这轮地产牛市中成长迅速。克而瑞中国房企销售排行榜显示,荣盛发展的销售规模已从2015年的20名下降到2017年的26名。2018年上半年,荣盛发展在排行榜上位列34名。

            (近年荣盛发展签约额及营收变化情况)

            虽然荣盛发展近年加大了在长三角和中西部的拿地力度,并将?#32422;?#23450;义为全国性房企,但从分地区营收来看,荣盛发展的全国化布局尚未有明显体现。

            财报显示,2013~2017年,荣盛发展在河北的营?#29031;?#27604;均超过30%,山东、江苏的营?#29031;急却?#22810;数年份也在两位数之上。2018年上半年,荣盛发展在三省的营?#29031;?#27604;分别为41.91%、11.22%、20.79%。

            作为发家于河北的房企,荣盛发展被外界视为环京区域的领头羊之一。2017年4月1日,雄安新区宣告成立,荣盛发展股价曾在6个工作日内暴涨69.37%。但此后环京区域调控接连加码,?#20004;?#20173;呈量价齐跌态势。

            (近年荣盛发展主要地区营收变化情况)

            此外,怎样让新业务尽快实现内生性增长,也是荣盛发展多元化布局中必须面对的问题。

            2015年下半年,荣盛发展提出了大地产、大健康、大金融的发展战略。2016年初,又增加新兴产业将其升级为“3+X”的战略布局。

            据荣盛发展总裁刘山透露,截?#20004;?#24180;4月,荣盛康旅已签约30余个项目,其中已投入运营或销售的?#26143;鼗实骸?#37326;三坡等项目。荣盛发展子公司荣盛兴城官网显示,荣盛兴城已在包括环京9地在内的12个城市开发了产业新城。

            但半年报显示,2018年上半年,荣盛发展房地产业营?#29031;?#27604;依旧高达91.88%,物业服务、?#39057;?#32463;营、产业园区和其他行业的营?#29031;?#27604;则分别为1.6%、1.18%、1.77%、3.57%。

            今年4月,荣盛发展在全景网投资者关系互动?#25945;?#31216;,荣盛康旅的收入包含房地产销售和门?#26412;频?#25910;入,目前还是以房地产结算为主;荣盛兴城2017年的净利润主要来源于土地整理收入,园区产业服务占比较少。

            这意味?#29275;?#33635;盛发展的新业务目前仍在依靠既有的地产类业务创造收入。

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