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            榮盛發展系公司擬融資120億:左手還債,右手擴張

            原標題:榮盛發展系公司擬融資120億:左手還債,右手擴張

            文/史額黎

            榮盛發展系公司9月下旬披露了總計約120億元人民幣的融資計劃。

            9月28日晚,榮盛發展公告稱,擬在境外發行總額不超過5億美元(約34.34億元人民幣)的境外公司債券。此前,榮盛發展還公告稱,擬面向合格投資者以非公開方式發行不超過10億元的債權性固定收益類產品。

            據深交所信息,榮盛發展及其股東榮盛建設上周接連披露了兩單公司債券的發行計劃,共計擬籌資不超過75億元,目前均處于“已受理”狀態。

            2018年上半年,榮盛發展的營收與扣非歸母凈利潤增幅都超過了40%,但其在房企銷售排行榜的名次卻繼續下滑。與此同時,榮盛發展近一年半的資產負債率也徘徊在85%的歷史高點。

            房地產界信奉“規模為王”。但在行業龍頭萬科大喊“轉折點到了”的當下,要規模還是要安全已成為新的熱門話題。十天之內,擬發債超百億,榮盛發展系有什么打算呢?

            資產負債率84.95%,母公司發債質押進行輸血

            按照用途,榮盛發展系的120億元擬融資計劃可分為三類。

            一類主要是投資新項目。榮盛發展公告顯示,5億美元境外公司債券的募資用途為境內及海外項目投資,償還現有債務及補充一般運營資金。10億元的債權融資計劃,則擬用于房地產項目開發建設。

            另一類用于債務置換。榮盛發展50億元小公募債券的募集說明書稱,扣除發行費用后,募集資金全部擬用于償還到期或者投資者進行回售的公司債券以及金融機構借款。

            截至9月20日,榮盛發展已使用自有資金完成了23.84億元公司債券的回售工作,本次債券募集資金到位后將會予以置換。同時,榮盛發展還擬償還其他的16.87億元公司債券。

            截至2018年6月末,榮盛發展擬償還的金融機構借款一共有380筆,總計為402.31億元。

            募集說明書也表示,該債券發行完成且根據上述募集資金運用計劃予以執行后,不會導致榮盛發展債務規模上升和資產負債率增加,但其流動比率將有一定的提高,流動資產對于流動負債的覆蓋能力得到提升,短期償債能力有所增強。

            募集說明書顯示,榮盛發展在2018年6月末的資產負債率為84.95%,這一數字在2015年末、2016年末、2017年末分別為78.75%、82.7%、84.68%,呈逐期上升之勢。

            (近年榮盛發展資產負債率變化情況)

            截至2018年6月末,榮盛發展在多家銀行的授信額度為881.49億元,其中已使用授信額度387.48億元,使用率為43.96%。

            在2018年6月末,榮盛發展的有息負債總額為599.47億元。其中,短期借款和一年內到期的非流動負債占比為42.06%,長期借款和應付債券占比為57.94%。

            以此計算,榮盛發展在2018年6月末的凈負債比率(有息負債減現金/凈資產)為129.74%

            還有一類融資計劃沒有披露用途。深交所信息顯示,榮盛建設工程有限公司(下稱“榮盛建設”)擬發行25億元的私募可交換公司債券。工商資料顯示,榮盛建設是榮盛發展的第二大股東,實控人為榮盛發展董事長耿建明。

            此外,榮盛發展的股東依然在通過質押股票進行融資,但質押比例已經有所降低。

            榮盛發展公告稱,截至9月18日,控股股東榮盛控股及其一致行動人榮盛建設、耿建明所持公司股份累計質押11.07億股,占總股本的25.46%,占上述股東所持公司股份總數的40.85%。

            2017年3月起,榮盛發展持續發布股東股份質押公告。其控股股東及一致行動人累計質押公司股份占總股本的比例,在2018年年末一度上升至47.65%。

            上述股東進行的多項融資,將會為榮盛發展帶來輸血。據今年8月的公告披露,榮盛發展擬向榮盛控股、榮盛建設借款70億元,借款期限不超過12個月,利率不超過9.5%。

            上半年業績表現亮眼,但銷售規模排名繼續下滑

            日益增長的負債,頻繁進行的質押,都反映了榮盛發展迫切的擴張需求。

            財報顯示,2015~2017年,榮盛發展分別拿地40余宗、80余宗、146余宗,新增權益建筑面積也從820.55萬平方米上升至1108.82萬平方米。

            今年上半年,榮盛發展又在30多個城市獲得土地53余宗,新增權益建筑面積402.76萬平方米。截至2018年6月末,榮盛發展的土地儲備建筑面積為3630.13萬平方米,可以滿足3年左右的開發需要。

            迅速擴張的土地儲備,給了榮盛發展業績增長的底氣。

            財報顯示,2016年,榮盛發展實現簽約金額512.24億元,同比增長65.77%;實現營業收入306.22億元,同比增長30.61%。2017年,榮盛發展的簽約金額及營收又分別增長32.56%、26.39%。

            2018年上半年,榮盛發展實現簽約金額400.99億元,同比增長46.76%;實現營收193.88億元,同比增長44.51%;實現扣非歸母凈利潤21.79億元,同比增長46.38%。

            但受益于貨幣寬松、調控減弱、棚改等因素,大部分房企都在這輪地產牛市中成長迅速。克而瑞中國房企銷售排行榜顯示,榮盛發展的銷售規模已從2015年的20名下降到2017年的26名。2018年上半年,榮盛發展在排行榜上位列34名。

            (近年榮盛發展簽約額及營收變化情況)

            雖然榮盛發展近年加大了在長三角和中西部的拿地力度,并將自己定義為全國性房企,但從分地區營收來看,榮盛發展的全國化布局尚未有明顯體現。

            財報顯示,2013~2017年,榮盛發展在河北的營收占比均超過30%,山東、江蘇的營收占比大多數年份也在兩位數之上。2018年上半年,榮盛發展在三省的營收占比分別為41.91%、11.22%、20.79%。

            作為發家于河北的房企,榮盛發展被外界視為環京區域的領頭羊之一。2017年4月1日,雄安新區宣告成立,榮盛發展股價曾在6個工作日內暴漲69.37%。但此后環京區域調控接連加碼,至今仍呈量價齊跌態勢。

            (近年榮盛發展主要地區營收變化情況)

            此外,怎樣讓新業務盡快實現內生性增長,也是榮盛發展多元化布局中必須面對的問題。

            2015年下半年,榮盛發展提出了大地產、大健康、大金融的發展戰略。2016年初,又增加新興產業將其升級為“3+X”的戰略布局。

            據榮盛發展總裁劉山透露,截至今年4月,榮盛康旅已簽約30余個項目,其中已投入運營或銷售的有秦皇島、野三坡等項目。榮盛發展子公司榮盛興城官網顯示,榮盛興城已在包括環京9地在內的12個城市開發了產業新城。

            但半年報顯示,2018年上半年,榮盛發展房地產業營收占比依舊高達91.88%,物業服務、酒店經營、產業園區和其他行業的營收占比則分別為1.6%、1.18%、1.77%、3.57%。

            今年4月,榮盛發展在全景網投資者關系互動平臺稱,榮盛康旅的收入包含房地產銷售和門票酒店收入,目前還是以房地產結算為主;榮盛興城2017年的凈利潤主要來源于土地整理收入,園區產業服務占比較少。

            這意味著,榮盛發展的新業務目前仍在依靠既有的地產類業務創造收入。

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